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地产江湖互挖墙脚的那些年｜上篇

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从物理学角度来讲，力的作用是相互的，遇强则强。

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打出去的力越大，副作用总结的力也就越大。

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在挖东谈主这件事情上，遭到同业“反噬”最严重的企业之一是碧桂园。这是一种杨雇主以前莫得体会过的“平等伤害”。

正所谓明枪易躲，冷箭难防。有时候，你既不知谈“挫折”来自何处，也不知谈别东谈主会如何“挫折”。杨雇主好赖亦然一门第界500强企业的内容方丈东谈主、在地产江湖已摸爬滚打数十年，吃过的盐比别东谈主吃过的米还多，但一想起“三斌”被林腾蛟硬生生挖走“两斌”的事，胸口不免照旧堵得慌。

在地产圈，郁亮的情商是出了名的高。连王石这样多刺、抉剔的指导，也被他赡养得妥妥帖帖。手脚媒体东谈主，笔者与郁亮也有屡次碰头疏导的契机，发现他风气以一种坦荡赤诚的立场来处理东谈主际干系。无论对方的社会地位上下，他都忻悦放低我方的身价去对待。

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也曾在一个公开所在，郁亮齰舌杨主席会用东谈主，是“东谈主心大师”。

2015年，郁亮在万科还没厚爱接替王石上位，曾带队专门到顺德的碧桂园总部参不雅学习。

欢迎部门不想在家门口错过此次宣传碧桂园企业文化的好契机，故意安排后勤东谈主员在会议室的屏幕打出了杨雇主的12个设想，其中第一条便写谈：“这里是社会精英云集的公司。”

多年后，一位其时在现场“打酱油”的碧桂园一又友告诉笔者，郁亮真的是长了一张谦卑的脸，他当众就请示杨雇主，如何才能治理好企业？

这一年，万科的销售功绩是2614亿元，创下行业新高；恒大、绿地均进取2000亿元；碧桂园才刚跨过1400亿元大关，比头上的万达、中海、保利还略低，在全行业排行第7。

不外，其时的千亿房企并未几，背面准备追上来的华润、融创、中原幸福、绿城等同业，距离碧桂园照实还有较大差距。

记允洽时，杨雇主仗着年齿大也浑朴不客气，他瞟了几眼身边的一转高管，用符号性的顺德泛泛话说出了这样一句话：“把他们当昆玉，要让优秀东谈主才创造财富。”

碧桂园首创东谈主杨国强

在2007年碧桂园上市前，杨国强在外界给东谈主的刻板印象，一直是莫得文化、刚洗脚上田的土雇主。他只上过高中，从不穿西装，开会时风气脱掉鞋袜，坐在凳子上把腿盘起来，把会议室当成了田间地头。天然，这也泄漏出他跌荡不羁、朴实无华、不欺地下的性情作风。

手脚一家典型的家眷式企业，杨国强家眷掌控了公司七成以上的股份，对表情公司的治理高度集权化，每天通过总部向各地胸有成竹，相等强调停理的巨擘和后果。

为此，王石曾私下面吐槽杨雇主搞“一言堂”，事无巨细、亲力亲为。天然，这句话有独特语境的。事实上，王石也说过许多杨雇主的好话。

从过往阅历来看，杨雇骨干过的许多在行内属于“破天荒”的大事，还真不是他我方想出来的。相背，他老是能在要津时刻找到那些懂得帮他出主意的东谈主。

比喻，当年在引诱顺德碧桂园的时候，杨雇主在宇宙初度引入学位房观点来卖房，即是前新华社记者、朱荣斌的超过老乡王志纲冷漠来的。这种更动策略一炮打响后，杨雇主又给与王志纲的建议，在业内始创将栈房工作引入社区的治理情势，而且喊出了那句自后在宇宙度喻户晓的品牌标语：“碧桂园，给您一个五星级的家。”

话说到这里，笔者不得不也顺带表扬一下媒体这个职业，对房地产行业的匡助确凿大。就拿当今房企在搞表情营销时遍及倚重的“看楼巴士”来说，即是当年咱们一位姓谢的前辈浑朴给广州高端住宅表情汇景新城搞出来的专项发明。

一位也曾与谢浑朴并肩战斗过的朱老大向笔者刻画过当年的盛况：每天驶来正佳和河汉城中间的宏城广场门口接东谈主去他们表情看楼的“看楼巴士”，一辆接一辆，成为房地产黄金时期的一谈独特现象。自后，侨鑫的雇主专门把谢前辈挖去了澳洲帮他作念事。

在郁亮2015年拜访碧桂园的前几年，杨雇主因为各式原因阅历过几次职业发展危急。自后他同感身受，下决心透顶篡改家眷式、集权化的旧治理情势，转而大边界引入职业司理东谈主来实施当代企业治理轨制。

从2010年算起，杨雇主躬行主导的几次大边界“挖角”，都畏惧了业界。有东谈主算了一笔数，2010年到2016年间，碧桂园从各个渠谈挖来的职业司理东谈主有1400多位。

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2010年，杨国强先是从中建五局告捷挖来了莫斌当集团董事兼总裁。

提及中国建筑集团（简称“中建”），许多东谈主只晓得它是一门第界500强公司，却并不知谈，这家央企一直是中国最大建筑房地产综合企业和海外承包商，同期亦然全球最大的住宅工程建造商，当今照旧成为中国改进盛开代名词的“深圳速率”，即是由中建1984年在深圳国贸大厦和地王大厦的竖立中创造的。

要而言之，中建既是中国城市当代化竖立的主力军，亦然王牌军。改进盛开以来中建主导和参与的中国地标性工程不错用“不计其数”来形容。中建旗下能搞房地产引诱的企业相等多，中海地产是其中最有名的一家，与中建五局不错说是昆玉企业。

在中建五局，莫斌已官至总司理，套用央企行政级别，属正局级干部，辖下掌管着2万多职工，权势地位已颠倒高。许多东谈主想欠亨，这种情况下为什么还要转投一家民企？

杨雇主也曾说过，莫斌是他从长沙“绑过来的”。这天然仅仅一句打妙语。

碧桂园集团总裁莫斌。简仁山绘制

其时的确打动莫斌的，是杨雇主要把企业作念到世界第一的弘愿。同期，杨雇主许愿今后把公司的财权和东谈主权都皆备交给莫斌。

事实解释，莫斌到碧桂园上班的第一天，杨雇主就作念到了这小数。此后，莫斌也用他的内容才气讲述了杨雇主的信任：24小时开机，不错随时监督治理宇宙一两千个在建表情，为碧桂园一步步摈弃以前出现过的家具和工程质地信任危急。

传说杨雇主大边界“抢东谈主”，跟他2013年与祯祥集团董事长马明哲的一次对话关联。

其时，杨雇主向马明哲讨教搞边界扩张和治理万亿资产的诀要。马明哲告诉他：诀要即是用优秀的东谈主。

这句话似乎一语惊醒梦中东谈主。回到顺德，杨雇主随即指令负责东谈主力的彭志斌：“给你30个亿，去给我找300个东谈主来。”自后，碧桂园真的招来了300个博士。

2013年和2014年，朱荣斌和吴建斌先后加盟，符号着以中建为班底的“三斌”组合厚爱变成，由此也推动着这家广东民营企业，在国内的地产行业史上写下了浓墨重彩的一笔，为碧桂园成为“天地第一房企”和世界500强企业立下了殊勋异绩。

朱荣斌、莫斌、吴建斌（从左到右）

但遥遥无期，只过了不到三年，就中途杀出个程咬金，林腾蛟以“一招绝杀”先后挖走杨雇主“三斌”中的“两斌”。这对如日中天的碧桂园，无疑是当头棒喝。

常言谈，屋漏偏逢连夜雨。在朱荣斌和吴建斌被林雇主“抢走”后，碧桂园就发生了2018年那些质地安全风云。

当年，莫斌与相通有中建配景的副总裁陈斌结成新的“双斌”组合，在媒体眼前公开谈歉。两个星期后，杨雇主写了一封信，也为公司的短板向投资者作了查抄。

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在房地产发展的黄金时期，万科、碧桂园、龙湖等企业，都一门心想盯着中建的“墙脚”来挖。但有一个东谈主，则静暗暗地跟在他们背后，准备乘机行为。

此东谈主恰是阳光控股的首创东谈主林腾蛟。

林雇主有一套“玉树临风”的逻辑，漂亮又粗略：你们挖中建，我就挖你们。

这等于让郁亮、杨国强和吴亚军等东谈主先帮他试菜，只有被他们推上企业中枢治理层的东谈主才，他落网着契机从背面扑上去，来一招“虎口夺食”，凯旋搞到我方碗里。

只有舍得费钱，这种趁东谈主不备、先发制东谈主的作念法，告捷率相等高，而讲述率则足让整个同条起跑线的竞争敌手“眼红”。

恰是靠着这一招“螳螂扑蝉，后顾之忧”的硬绝功夫对同业降维打击，林腾蛟在2017年快速建起了一支在其时地产圈霸气侧漏、好意思瞻念无俩的治理“梦之队”。

林雇主简直照抄了数年前杨国强组建“三斌”的办法，除了引申董事长兼总裁朱荣斌和分摊财务融资的引申副总裁吴建斌，分督工程、合约、运营的引申副总裁阚乃桂，分摊建筑职业部的胡书仟以及协助朱荣斌治理区域公司的副总裁张能迪，都是清一色有中建配景的明星职业司理东谈主，而且都是团结年入职阳光城。

在他们中间，朱荣斌的名气最大，亦然这支“梦之队”的队长。在他的提醒下，当年阳光城就以一、二线城市为把柄地，把触角赶快伸向了三、四线城市，以“老带新”的状貌在宇宙新增了13个区域，并靠着“区域集团化”改进想路，赶快完成了这家区域房企的宇宙布局。

以双斌为中枢的阳光城前高管团队

2018年，阳光城就以一招“鹞式升起”告捷置身地产圈的“千亿俱乐部”。2019年，又告捷冲破了2000亿元大关，2020年，再次攀上2180亿元历史巅峰。

一样的套路，不同的故事。看着当年的爱将，为同业敌手立功立事，杨雇主不知谈该为当年的慧眼识东谈主而欢笑，照旧为自后的“为他东谈主作念嫁穿着”而黯然！

国内房地产圈，长期活跃着数百家知名房企。这些房企就像一个纷乱的江湖，分出了许多派别。以边界企业为中枢，可粗略详尽为粤系、闽、沪浙和京津冀四大派别。若把香港单列出来，则有五大派别。

粤系房企发展得比较早，势力也最大，夙昔行业排行前十的房企，总部在广东的占比最多，各人熟谙的有，除恒碧万除外，还有保利、华润、招商、金地、越秀、富力、喜兆业、时间、奥园、海伦堡、雅居乐和朱孟依家眷的合生创展、珠江投资、珠光等；

闽系房企则排第二，有世茂、阳光城、旭辉、正荣、泰禾、融信、建发、金辉、升龙、宝龙等；第三是沪浙系，有绿地、新城、绿城、中梁、祥生等；临了是京津冀系和港派，前者有融创、中原幸福、远洋、荣盛、华远等，后者有新世界、恒基、新鸿基、太古、九龙仓、嘉华等。天然，像凯德、侨鑫等外资企业，数目太少，就不逐个而论了。

在整个派别里边，闽系引诱商的格调最超过，也最凌厉。

挖东谈主、抢钱、拿地，每一样都强横高亢，甚而不计成本冒险。浓烈的对外扩张意志，加上玄机的“过江龙”特征，让他们成为同业畏缩的投资者。

与其他闽商比较，林腾蛟的阅历有些传奇。在阳光控股集团网站，很难找到关联林雇主的信息。在其公司过往的对外输出，林腾蛟的先容也故意成就许多信息盲区。外界只知谈他是1968年诞生的福州东谈主，读大学时期就运行作念摆地摊的小生意收成。至于在哪家大学念书，则纤悉无遗。

大学毕业后，林腾蛟嫌国企太适意，每天都在喝茶看报，这跟他向偶像陈嘉庚学习的宗旨相距甚远，于是只上了一个月班就辞职到新加坡留学了。

阳光控股的首创东谈主林腾蛟

1995年，27岁的他学成归来，创立了阳光控股。次年，他运行搞栈房和房地产，首个高端住宅表情阳光城就一炮打响，在一系列让东谈主头昏脑胀的生意和老本运营下，他的公司快速扩张、一谈最初。2002年，即他34岁那年，阳光城在深交所上市，并将总部迁往上海，林也成了家乡地产界一颗扎眼的新星。

铭刻2016年，林腾蛟在出席贵阳的那场论坛时，阳光控股旗下已有3个上市平台、5个产业集团，总产值1200多亿元。除此除外，他照旧兴业银行的民营第一大鼓励。

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有了“梦之队”的加盟，林腾蛟的阳光控股2018年告捷问鼎《财富》世界500强企业，此后相接多年在榜。

有一位媒体同业，也曾很幽默地刻画过林腾蛟那些年“挖角”，在业内卷起的“血雨腥风”：挖龙湖大将陈凯，让吴亚军心碎了一地；挖万科猛帅张海民，让郁亮有苦说不出来；把碧桂园“三斌”挖得剩下“一斌”，气得杨国强吹胡子横目；挖世茂重臣阚乃桂，让许荣茂惶恐不胜……这天然有夸张要素。

但手脚东谈主才市场上有名的“契机主义者”，林腾蛟这一顿猛如虎的操作，照实为他带来了丰厚的讲述。

在地产江湖上，还有一家专门挖万科、中海、龙湖、碧桂园和旭辉这5家公司“墙脚”的房企，叫中原幸福，亦然号称大神级的妙手。但凡他们看上的东谈主，都会绝不见原地用高一两倍的薪酬挖走。

只有有5年以上工龄，什么专科都不错无论，简直是毫无底线。什么公司经得起他们这样挖！有东谈主开打趣，幸好中原幸福自后出问题了。

隔晚美股蔚来(NIO)收跌3.16%，报7.97美元，ADR换算等值63.12港元。

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在有些雇主看来，但凡钱能处治的问题，都不是问题。

曾以搞“金元足球”而成为宇宙著名土豪的许雇主，挖东谈主的手法粗略泼辣，即是凯旋用钱砸。在他看来，中原幸福那种搞法，只不外是毛毛雨。

恒大首创东谈主许雇主。

2017年，也即是林雇主从碧桂园挖走朱荣斌和吴建斌那一年，任泽平刚从清廉证券下野，加入恒大任首席经济学家（副总裁级）兼恒大经济有计划院院长，许雇主大笔一挥，就给他开出了1500万元年薪。自后任泽平到底给许雇主有计划出什么来了，公开媒体并莫得报谈过，可能只写在里面的恒大报了。

事实上，在挖东谈主撒钱这方面，杨国强那些年并不比许家印输几分。

就拿碧桂园职位最高的莫斌来说。其近6年平均年薪接近1亿元。2021年，杨雇主一年发给莫斌的财富多达2.343亿元，与年薪高达2.7亿元的恒大总裁夏海钧比较，是少了那么几千万元，但在国内的地产圈，也算是天花板级别了。内容上，碧桂园还有另两位前副总裁梁国坤和刘森峰，也拿过上亿的年薪。这讲明杨雇主虽贫寒出身，对来给他们家打工的东谈主，确是不薄。

但话说总结，朱荣斌在地产圈名气虽大，但收入却远不如莫斌。除了临了一年有2185.8万元除外，前边几年都是五百多万元。就算加上什么“双享奖金”和股权奖励等，年均也可能就千把万元。在工资还莫得涨起来的2017年，莫斌能拿到的薪酬也有4054万元，比朱荣斌同期多了差未几一倍。背面几年公司效益高了，朱荣斌照旧去了阳光城，就莫得可比性了。

2017年，林腾蛟约朱荣斌吃饭，也许还不知谈碧桂园高宽待遇。因而，一运行给他开的年薪是600万元，不言而谕，朱荣斌不为所动。

懂读心之术的林雇主，随即口吐芬芳：“只有你来，我董事长位置也给你，公司大事小事你一东谈主说了算。”朱荣斌尽然就造反不住了。

在林腾蛟来往朱荣斌之前，对方已是名满江湖的“最强职业司理东谈主”，想将他纳入麾下的雇主邪恶累累。与此同期，阳光城在碧桂园眼前，也不是同个量级的敌手，两者的体量收支了10倍。林腾蛟向虎口夺食，缘何能温暖凯旋？

那是因为林腾蛟能给朱荣斌想要而杨雇主却不想给的东西。

朱荣斌接任阳光城董事长后，林雇主二话不说就凯旋退出治理决议权，偶尔仅仅在高管微信群发点修读阳明心学的心多礼会。对此，朱荣斌是有感动过的，还说出了访佛“来了这里，以后就不走”的话。

朱荣斌有忠良的一面，也可能有易变的一面。他30岁被中海召回广州时，买下东谈主生第一套房，那时想好要在广州假寓。但自后去了阳光城，他又准备把那里设为临了一站。几年后，阳光城遭逢贫困，他和林雇主的分缘也走到了绝顶。

手脚行业通才，朱荣斌既不错让富力的李想廉和张力篡改“从里面培养交班东谈主”的执念，给以他一东谈主之下、万东谈主之上的职权，也不错在外震憾斗转五六年后，仍然获得杨雇主信任和依靠。但就因为这几位雇主在某些方面有着相通的强势，朱荣斌有压力，对公司莫得了包摄感。

张力（右）和李想廉（左）

当初，朱荣斌从碧桂园出走，杨雇主照实很不满，但他可能怨的是我方“谈高一尺，”林腾蛟“魔高一丈。”杨雇主对朱荣斌的观赏，却莫得变。

有东谈主说，是“阳明心学”匡助了林腾蛟。但同期，林雇主也有计划了《芈月传》。

林腾蛟有条用东谈主原则，一般不超3年，对治理层的换东谈主，比保障牙东谈主还要频繁。

在朱荣斌之前，从龙湖过来的陈凯、从万科过来的张海民，都莫得干很永劫分。

职业司理东谈主的才气，让林雇主的贪念一年比一年大。而林雇主快速扩张的贪念，又反过来给高管们增多越来越大的压力。

陈凯用龙湖情势，2年让阳光城的销售额翻了近10倍，2013年达到了220亿元。张海民来了后，用万科的劝诫，又从2014年的231亿元滚到了2016年的487亿元。而朱荣斌用“天地第一房企”的打发，在2018年和2019年完成1000亿元和2000亿元的“两连跳”，凯旋拉升了阳光城的江湖地位。但就在林雇主冷漠2020年结束3000亿元的新宗旨后，房地产高速发展的时间结果了。而握续的行业大调停，让阳光城信奉的旧发展情势再也无法适合新的行业要乞降战略环境，从而滑向了被淘汰的边际。

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铭刻在得知阳光城要跨过千亿元大关的那一年，林腾蛟欢笑坏了，给整个职工每东谈主送了一枚金限定，还给每位区域老总重新配了豪车。这种舍利放权的大方和干脆，也曾让许多高管内心升起一股暖流。

在贵阳的那次演讲，林雇主专门援用李嘉诚的心灵鸡汤来给我方背书：“价值投资是地段地段照旧地段，勾合伙伴的价值投资是东谈主品东谈主品照旧东谈主品，个东谈主一世成长的价值投资是圈子圈子照旧圈子。”

是以，那些年，林雇主其实一谈在优化和升级我方的一又友圈。但愿用他苍劲的一又友圈，来成更大的职业。

在林雇主束手待毙、昆玉无措的时候，朱荣斌用他的东谈主脉资源来阳光城引入了战投泰康保障。但成也萧何、败也萧何，偶合又是因为泰康要求签下的对赌公约，让林雇主在公司功绩下滑时，遭到了对方的冷凌弃舍弃。战投撤资后，阳光城股价大跌，最终成了退市的前兆，朱荣斌也成了为这场“事故”背锅的职责东谈主。

2021年，重出江湖的林雇主，对阳光城的架构进行了大刀阔斧的调停，眼看明日黄花、片甲不留，朱荣斌只可遴荐在2022年1月黯然下野。

再好的酒宴也会有曲终东谈主散的时候。林腾蛟曾对高管声称，他有一个期许，即是要让干部们有体面的收入，有尊容的生存，还有一份不错传承的职业——他们公司的股票。

2023年8月16日，ST阳光城被深交所强制摘牌，这也意味着其21年的上市历程终究画下句点。

阳光城集团。

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在厚爱下野的那几天，朱荣斌洒泪斩仓，以打到骨折的廉价卖掉了阳光城大部分的股票。若不是交易所为止，他可能卖到一股不剩。

在阳光城的4年多，朱荣斌一共拿到的税前收入是2750万元，但投资公司股票就亏掉了7000多万元，这不仅意味着，这4年多他在帮林雇主白打工，而且要倒贴好几千万元。当初跳槽阳光城，成为朱荣斌职业史上最失败的一次决定。

前段时分，一再声称“不躺平、不消除”的林雇主，还在想着用各式办法来挽回业主、投资者和各路债权东谈主的信心。但年至六旬、已控制退休的吴建斌，似乎有种“泰山崩于前而谈笑自如”的淡定。他粗俗在一又友圈寄情于照相和体裁。这随机是以一种千里默的状貌在向也曾代表一个时间的“高盘活”情势谈别。

而70后的朱荣斌，天然也算得上是地产界的老炮儿，但他的心态较着要比中建老指导年青。

从阳光城下野后这两年，他又阅历了一场“过山车”：先是在代建行业创业当雇主，但只作念了一年就重归职业司理东谈主变装，成了合富光辉确方丈东谈主。

从他勤快引入碧桂园工作成为合富光辉第二大鼓励的作念法，不错看出，杨雇主的不计前嫌，照旧让他有了“换一条赛谈再开赴”的信心和条款。但新雇主最近一笔烂账的浮出水面，又让他和杨雇主新的伙同布局，好像蒙了一层灰。

不外，这两年的丰富劝诫，也让朱荣斌看到了许多新的东西，一些新的业务也似乎让他找到了规章和出息。天然贫困与机遇同在，让他意志到了当雇主的碎裂易，但破除了想想包袱后，照旧认为很隆盛。

假使当初莫得离开碧桂园，朱荣斌也可能像莫斌那样拿到过亿年薪，但留住来的同期，也意味着此刻会背上更多的压力和惶恐。试验弗成能老是有那么多假定。离开了即是离开了。当今讲的是未来和将来、宗旨和设想。

在2023年的房地产博鳌论坛上，朱荣斌共享了他对行业改日变化和趋势的研判。与客岁刚当雇主时的害怕比较，本年看清了试验现象后，他通盘东谈主也变得愈加通透和亮堂。

在他看来，化解贫困和出清风险仍需要小数时分，社会各人要作念足想想准备。至于企业雇主，有职责也有压力。搞房地产，不像开市集餐馆，出了问题关店遣短工东谈主就行了。拿地、盖楼、卖楼，房企还要负责周边的配套，以及交房后的抠门、保修，这是一个漫长的工作历程。

“房地产这个赛谈是很大的，改日，大致20%的企业，会朝上作念得更大更强。”他相等坚握我方对改日的判断的展望，“一部分企业会往高精尖去作念，无数企业会投入契机型的边界，还有颠倒多的企业投入到专科工作。”

【笔墨】南边+记者 冯善书

【海报野心】吴颖岚 谭唯

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【统筹】马华 冯善书

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【出品】南边产业智库 南边+产业新闻部太平洋在线炸金花